1️⃣ まず現状を確認：アパートローンはすでに2%台に突入している

前回も触れたが、改めて数字を整理しておく。

日銀は2025年12月に政策金利を0.75%へ引き上げ。
これを受けて各金融機関は2026年4〜5月にかけて基準金利を引き上げており、2026年5月時点のアパートローン（投資用）変動金利はすでに2.2〜2.7%前後まで上昇している。

さらに市場では2026年6月の追加利上げ（→政策金利1.0%）がほぼ織り込まれており、年内に変動金利が3.0%超に乗る可能性も視野に入ってきた。
※ アパートローン・投資用ローンの金利は金融機関・物件・属性によって大きく異なります。上記はあくまで市場の目安です。自分の適用金利は必ずローン契約書で確認してください。

「思ったより上がってる」と感じた人も多いんじゃないかな。
低金利時代の感覚のまま放置していると、じわじわキャッシュフローが削られていく。

2️⃣ 選択肢①「繰上返済」：手元資金があるなら最初に検討すること

繰上返済は、確実にリターンが出る数少ない選択肢だ。
金利3%のローンに繰上返済すれば、それは「年利3%の運用」と同じ効果がある。

特に今の局面で繰上返済が有効なのはこういうケース：
✅ 手元に使い道のない余剰資金がある（半年分以上の運転資金は別途確保した上で）
✅ 金利が高めのローンを抱えている（2%超のものから優先的に）
✅ 残年数が長い物件がある（残年数が長いほど利息の圧縮効果が大きい）

一方で、「追加融資の可能性を残したい」「別の物件購入を検討中」という人は慎重に。
繰上返済で手元資金を減らすと、次の動きが取れなくなることがある。
資産Naviで各物件のキャッシュフローと手元資金のバランスを確認してから判断しよう。

3️⃣ 選択肢②「借り換え」：効果が出るのは条件がそろったとき

借り換えは「金利を下げる」か「固定に切り替えてリスクをなくす」かの2つの目的がある。

借り換えで効果が出やすい条件：
✅ 現在の金利と借り換え後の金利の差が0.5%以上ある
✅ 残債が大きく、残年数が長い（利息圧縮の絶対額が大きくなる）
✅ 物件の収益性・稼働率が良好（再審査で評価が下がらない状態）

注意したいのは、借り換えには諸費用（抵当権抹消・設定費用・事務手数料など）が数十万〜100万円超かかること。
また投資用ローンの借り換えは、購入時より審査が厳しくなるケースもある。
築年数の経過や他借入の増加で評価が下がっていると、希望条件が出ないこともある。

まずは現在の金融機関に「金利条件の見直し」を交渉することから始めるのがコツだ。
他行への借り換えをちらつかせるだけで、金利優遇が引き出せることもある。
※ 借り換えの審査では物件の担保評価・稼働率・オーナーの属性（年収・他の借入状況）が総合的に判断されます。メインバンクとの関係性にも影響するため、複数の金融機関に打診する前に、担当者との関係を踏まえて動いてください。

4️⃣ 選択肢③「物件売却」：今が売り時かどうかの判断軸

「金利が上がってきたし、思い切って売るか」という判断は、決して逃げじゃない。
戦略的な売却は、立派な資産運用だ。

売却を前向きに検討すべきサイン：
✅ キャッシュフローがすでに赤字、または赤字転落が目前
✅ 築年数が進み、大規模修繕が近い（修繕費 vs 売却益を比較）
✅ 不動産価格がまだ高水準を維持している今のうちに利益確定したい

実際、2026年現在の不動産価格はまだ比較的高い水準を維持している。
金利上昇の影響が購入需要に本格的に効いてくる前に売り抜けることができれば、高値売却のチャンスになり得る。

ただし、売却益には譲渡所得税がかかる（短期保有は約39%、長期保有は約20%）。
保有年数と税負担を踏まえた上での判断が必要だ。
「売るべきか・保有すべきか」の判断は、資産Naviで物件ごとの…