1️⃣「募集してるのに決まらない」の正体 「広告は出してる」 「内見も来てる」 それでも決まらないときは、 👉 物件が今の入居者ニーズとズレてる これが一番多いんだよね🥲 国土交通省の調査でも、入居者が重視してる条件はこう👇 📊 重視項目 ・家賃・管理費（87.3%） ・間取り・広さ（74.1%） ・設備・仕様（61.4%） ・最寄駅からの距離（58.2%） ・築年数（43.7%） ※本データは国土交通省「令和5年度住宅市場動向調査」に基づきます。 令和6年度版では調査設計が変更されたため、同項目の比較データは令和5年度版が最新となります。 ここで注目したいのが、 👉 築年数は意外と優先度が低い 「古いから決まらない」は、ズレた判断になってるケースが多い。 2️⃣ 実例① 家賃を下げても決まらなかったケース 東京都内・築22年・1K（25㎡）を所有するAさん。 約2年間空室が続いていて、管理会社の提案で 👉 家賃：7.8万円 → 7.0万円 まで下げたけど、状況は変わらなかった。 原因を見ていくと、問題は家賃じゃなくて、 👉 写真と設備の見せ方 ポータルサイトに掲載されていた写真は、暗い蛍光灯のまま撮影されていて、 収納の中に荷物が残っている状態のものも含まれていた。 さらに、 ✔ ウォシュレット ✔ 宅配ボックス を2年前に設置していたのに、募集図面に記載されていなかった。 そこで、 ・写真をプロのカメラマンに撮り直し（費用：約3万円） ・設備情報を更新 これを実施した結果、 👉 掲載から17日で申込み 👉 家賃は7.5万円で成約 家賃ではなく、「情報の見せ方」が原因だったパターン。 3️⃣ 実例② 内見は来るのに決まらないケース 神奈川県・築15年・2LDK（55㎡）を所有するBさん。 ・月に3〜5件の内見 ・それでも半年間成約ゼロ この状況だと「タイミングかな」と思いがちだけど、 不動産業界のデータでは、 👉 内見から成約に至る平均転換率は20〜30% （SUUMO・賃貸業者向けデータ） つまり、3〜5件来て決まらないのは珍しくはない。 ただ、この物件の場合は別の原因があったんだよね。 内見者のフィードバックを確認すると、 👉 「においが気になる」という声が複数 前入居者が飼っていたペットの残臭が原因だったの。 対応として、 ・脱臭施工込みのハウスクリーニング（費用：約8万円） を実施したところ、 👉 その後、最初の内見で申込み 内見に来ている＝問題なし、ではなく 「内見後の印象」が決定に直結することが分かるケース。 4️⃣ 空室長期化の主な原因3つ 現場でよくある原因は、この3つに集約されるよ。 ① 家賃設定が感覚ベース 👉「以前この家賃で決まった」が基準になっている 👉 実際はエリアごとに上下している 総務省の統計でも、 2015年〜2023年で全国平均は約6%上昇している一方、下落しているエリアも多…