■ 原状回復に関する国土交通省の基本ルール
国土交通省 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、 原状回復を次のように定義しています。

▼ 原状回復とは
借主の故意・過失、善管注意義務違反など、
通常の使用を超える損耗を回復すること

ここが最重要ポイントです。

・通常使用や経年劣化 → オーナー負担
・入居者の責任による損耗 → 入居者負担

「入居前の状態に戻すこと」ではありません。

■ オーナー負担になりやすい具体例
次のようなケースは、 ガイドライン上もオーナー負担とされています。

・日焼けによるクロスの変色☀️
・家具設置による床のへこみ
・生活上避けられないフローリングの細かな傷
・設備の耐用年数を超えた故障や交換
・通常使用によるエアコン内部の汚れ

判断基準はシンプルです。
「普通に暮らしていて、避けられないものかどうか」
ここで考えてみてください。

■ 入居者負担になりやすい具体例
一方、こちらは 入居者負担になりやすいケースです。

・喫煙によるヤニ汚れや臭い🚬
・ペットによる引っかき傷や汚損🐾
・結露を放置して発生したカビ
・飲み物をこぼして放置したシミ
・通常使用を超える釘やネジ穴


共通点は、
入居者の行為と損耗の因果関係を説明できることです。

■ よくある誤解①
「全部張り替えた＝全額請求できる」 これは非常に多い誤解です⚠️

クロスの一部に喫煙汚れがあっても、
部屋全体を張り替えたからといって
全額請求できるわけではありません。

国土交通省の考え方では、
耐用年数を考慮した残存価値での按分が必要です。


■ よくある誤解②
「契約書に書いてあるから問題ない」 原状回復の特約があっても、

・内容があいまい
・説明が不十分
・ガイドラインから大きく逸脱している

この場合、
特約が無効と判断される可能性もあります。

重要なのは
書いてあるかではなく、説明できるかです。

■ 迷ったときに使える実践チェック
判断に迷ったら、 次の順で整理してみてください。

① 通常使用と言えるか
② 経年劣化に該当しないか
③ 因果関係を説明できるか
④ 耐用年数・残存価値を考慮しているか

この4点が整理できていれば、
管理会社との協議もスムーズです👍


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