■アパートローンからプロパーローンへのステップアップ 規模が大きくなってきたら、もうパッケージ型アパートローンだけじゃ物足りない🏢 オーダーメイド型のプロパーローンに切り替えるのが鉄則だ💡 【プロパーローンのメリットを数字で確認】 ・金利：1～2%台（アパートローンは2～4%）📉 ・保証料不要 ・融資額・返済期間は案件ごとに個別審査 ◎具体例 1億円を25年返済で借りる場合 アパートローン（金利3%） → 総返済額約1億3,990万円 プロパーローン（金利2%） → 総返済額約1億3,490万円 つまり500万円も節約できる💰 複数棟オーナーにとって、この差はキャッシュフローの余裕に直結する💹 【プロパーローンを引き出す3つの条件】 ①実績の積み上げ ・空室率5%未満🏘️ ・長期入居者多数 ・過去3年の修繕履歴が整備されている🛠️ ②財務体質の健全性 ・キャッシュフロー安定📈 ・他行借入の延滞なし✅ ③金融機関との関係構築 ・四半期ごとの収支報告📄 ・事業計画の共有🗂️ ・日常の相談ベースでのコミュニケーション💬 ■法人化で融資枠を最大化 個人の融資枠には限界があるが、法人化すれば枠を分けて活用できる🏦 節税と成長戦略を同時に実現できるのがポイントだ✨ 【法人化の具体メリット】 ①融資枠の分離 個人で年収の10倍まで借入していても、法人を作れば別枠で融資可能💼 ②決算書での信頼度UP 3期分の黒字決算書があれば金融機関の信頼度が格段にアップ📊 ③複数金融機関との交渉が容易に 大規模案件も法人なら同時並行で交渉可能💡 【法人化のベストタイミング】 ・年間不動産所得が900万円を超えたとき ・所得税率より法人税率が低く、節税＋融資枠拡大が狙える📈 ■複数金融機関を活用した戦略的取引 積極的な金融機関と複数契約することで融資枠を最大化できる🏦 【メインバンク・サブバンク戦略】 ・融資総額最大化：各行1～2億円ずつ → 合計5～10億円確保💰 ・リスク分散：1行の融資姿勢が変わっても他行でカバー✅ ・条件競争：A銀行の条件をB銀行に提示 → より有利な条件獲得🎯 【関係構築のコツ】 ・四半期ごとに収支報告＆事業計画を説明📄 ・小口融資で実績を作る ・既存取引先からの紹介を活用💡 ■債務償還年数（DCR）を意識した物件選び 金融機関が最も重視するのはDCR（Debt Coverage Ratio）📏 【DCR計算式】 DCR = 営業純利益（NOI） ÷ 年間返済額 ・DCR 1.3以上 → 優良 ・DCR 1.5以上 → 極めて良好 ◎具体例 年間返済額600万円 NOI780万円 → DCR 1.3 → 審査通過しや…