1️⃣ まず「経営が成り立つ最低ライン」を把握する 家賃設定で最初にやるべきことは、自分の物件で経営が成り立つ最低ラインを知ることです。 考え方としては「積算法」があります。 取得費に期待利回りをかけ、管理費・固定資産税・保険料・修繕費などの経費を足していく方法です。 難しく考えなくて大丈夫です。 「年間でかかるコストを12で割ったら、いくら以上必要か？」 まずはここを押さえましょう📊 これをやらずに相場だけで決めると、満室でも赤字という事態になりかねません。 2️⃣ 相場は「条件を揃えて」比較する 最低ラインが分かったら、次は周辺相場との照合です🔍 ここでありがちなのが「なんとなく似ている物件」と比べてしまうこと。 築年数・間取り・駅距離・設備内容が近い物件を5〜10件集めて比較するのが基本です。 賃貸ポータルサイトで募集中の物件をチェックすれば、今の"生きた相場"が見えてきます。 もし相場より少し高めに設定するなら、理由が説明できるかを考えてください。 宅配ボックスや浴室乾燥機、オートロックなど明確な強みがあれば選ばれやすいです。 強みがない状態で高くすると、空室が長引くリスクが高まります⚠️ 3️⃣ 高すぎても安すぎても損をする 家賃は高ければいい、というものではありません。 たとえば6万円の部屋を6万5千円にして、3か月空室になった場合。 その損失を回収するには約3年かかる計算になります。 「スムーズに決まる水準かどうか」 ここを必ず考えてください。 一方で、安くしすぎるのも問題です。 相場より極端に安いと「何かあるのでは？」と不安を与えることもあります。 大切なのは"適正な範囲"を見極めることです。 4️⃣ 家賃見直しはタイミングが重要 家賃は一度決めたら終わりではありません。状況に応じた見直しが必要です。 主なタイミングは3つです。 ① 退去後・空室時 もっとも調整しやすいタイミングです。 募集前に必ず相場を再確認しましょう。 ② 契約更新時 更新時の値上げは法律上可能です。 ただし入居者には拒否権…