■ 原状回復の大原則（まずここを共有）
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、
通常損耗・経年劣化はオーナー負担
故意・過失・善管注意義務違反は入居者負担
という考え方が基本です📘
この前提は、特約があっても無視できません。

■ これは書いてOK（裁判でも比較的安定）
以下は、ガイドラインを前提にした上で有効とされやすい内容です✅

・入居者の故意・過失による損耗は入居者負担とする
・喫煙によるヤニ汚れ・臭気は入居者負担とする🚬
・ペット飼育による損耗は原状回復対象とする🐶
・通常清掃を超える著しい汚損（※）は入居者負担とする

▼ ここでいう「通常清掃を超える著しい汚損」とは、日常生活で避けられない軽い汚れや経年劣化を超えた損傷のことです📌
具体例としては以下のようなケースがあります。

・壁やクロスに穴や大きな破れがある
・床に大きな染みや焦げ跡がある
・タバコやペットによる強い臭気や大規模な汚れ
・水漏れ・カビなど、入居者の不注意で発生した修復が必要な損傷

これらは
👉原因が明確
👉入居者が予見できる
👉負担範囲が合理的
という点で、裁判でも認められやすい傾向があります。

■ これは99％アウト（ほぼ通らない）
一方で、次のような特約は無効判断される可能性が極めて高いです⚠️

・退去時のクロス全面張替え費用は一律入居者負担
・ハウスクリーニング費用は理由を問わず入居者負担
・経年劣化分も含めすべて入居者負担とする

理由はシンプルで、
👉通常損耗まで負担させている
👉入居者にとって予見不能
👉負担が過剰
だからです。


■ 裁判例で分かれた「境界線」
裁判で特に重視されるのは、この3点です🧠

① 特約の内容が具体的か
「クロス張替え費用」とだけ書くのではなく、どんな場合に、どの範囲で負担するのかが明確か。

② 入居者が理解・納得した形で契約しているか
重要事項説明で説明され、説明を受けた証拠（チェック・署名等）…