■ 都心マンションはまだ高値圏 ― ただし一括りは危険 ⚠️ 東京23区の中古マンション価格は、2025年に入っても高値圏を維持している📈 ファミリータイプを中心に、平均価格1億円超えが当たり前になり、 調査によっては平均1億6,000万円前後まで上昇しているというデータもある💥 ここで大事なのは、 「高い＝どこも同じ動き」ではないという点だ👀 価格帯・立地・築年数ごとに ✔ 売れている物件 ✔ 動きが鈍い物件 がはっきり分かれ始めている。 今の相場は、 🔥 勢いの時代 → 🎯 選別の時代 に入っていると言っていい。 ■ 金利上昇でも投資マネーが止まらない理由 💴 2025年以降、日銀の金融政策転換により、住宅ローン金利は上昇トレンドにある📉 本来なら不動産価格のブレーキ要因だが、都心マンションは大きく崩れていない。 なぜか❓ ✔ 都心居住ニーズの強さ 🏙️ ✔ 再開発・インフラ投資への期待 🚄 ✔ 富裕層・投資家マネーの継続流入 💼 これらが複合的に価格を支えている。 つまり重要なのは、 「金利が上がったから危険」ではない 「金利上昇を前提にどう戦うか」だ💪 ■ 今の相場で実践すべき具体戦略5つ 🧠 ① 利回りは必ず“実質”で見る 📊 表面利回りだけで判断するのは危険⚠️ 管理費・修繕費・空室率・金利を含めた 実質利回りで収支を把握しよう。 特に表面3％台の物件は、少しのズレが赤字に直結する😱 ② エリアは感覚ではなく数値で判断 📍 「人気そう」「なんとなく良さそう」はNG🙅‍♂️ 過去3〜5年の価格推移、平米単価、将来の再開発計画を 数字で比較することで、本当に強いエリアが見えてくる🔍 ③ 供給動向を必ずチェック 🏗️ 新築供給が減れば中古は強いが、 エリアによっては築浅中古の流通増が価格の上値を抑えることもある📦 購入時点で将…