1️⃣ まず、金利の現状を整理しよう

日銀は2024年3月にマイナス金利を解除して以降、2024年7月・2025年1月・2025年12月と3回の追加利上げを実施。
政策金利は現在0.75%まで上昇しており、約30年ぶりの高水準だ。

これを受けて住宅ローンの変動金利も動いている。
2026年5月時点での主要銀行の金利（中央値）はこんな感じ。
・変動金利：約0.99%
・10年固定金利：約3.15%
・フラット35（全期間固定）：約2.71%
※ 上記は住宅ローンの数値です。投資用（収益物件）ローンは金融機関・物件属性・借り手の属性によって金利が大きく異なり、一般的に住宅ローンより高い水準（変動で1.5〜4%台など）となります。必ず自分のローン契約書で現在の適用金利を確認してください。

「あれ、変動ってまだ1%以下なんだ」と思った人、そう。
でも問題は今の水準じゃなくて、これからどこまで上がるかのリスクなんだよね。

2️⃣ 変動のまま放置したら、どうなる？数字で直視しよう

たとえば、こんなケースで考えてみる。
・残債：3,000万円
・残年数：25年
・現在の変動金利：1.0%
・現在の月返済額：約11.3万円

ここから金利が上がると…
📈 金利2.0%になった場合 → 月約12.7万円（月＋1.4万円 ／ 年＋約17万円）
📈 金利3.0%になった場合 → 月約14.2万円（月＋2.9万円 ／ 年＋約35万円）

収益物件のキャッシュフローが月5万円のオーナーなら、金利が2%台に乗っただけで赤字転落というシナリオも十分あり得る。
「うちは複数棟あるから大丈夫」という人ほど要注意。
複数の変動ローンを抱えているなら、リスクは棟数分だけ積み重なっている。

なお、変動金利の見直しは多くの金融機関で年2回。
返済額への反映には数ヶ月のタイムラグがあるため、「まだ上がってない」と思っていても、じわじわ効いてくることを忘れずに。

3️⃣ 今から固定に切り替えるのは「遅すぎ」？

正直に言う。固定金利はすでに上がっている。
でも「遅い」かどうかは、今後の金利次第であって、誰にもわからない。
大事なのは「得か損か」じゃなくて、「自分のキャッシュフローが金利上昇に耐えられるか」というリスク管理の視点だ。

固定への切り替えを検討すべきオーナーはこんな人：
✅ 残債が多く、残年数が長い（=金利リスクにさらされる期間が長い）
✅ キャッシュフローの余剰が薄い（=金利上昇への耐性が低い）
✅ 変動ローンを複数本抱えている（=リスクが集中している）

逆に、残債が少なく5年以内に完済予定なら変動継続でも合理的な選択肢になりうる。

4️⃣ 借り換えのタイミング、いつが正解？

「もっと状況が見えてから動こう」という気持ちはわかる。
でも借り換えは、動こうと思ってから実行まで最低2〜3ヶ月かかる。
だから今すぐ動けってことじゃなく、「今すぐ試算だけでもする」ことが大事だ。

借り換えの経済合理性を測るシンプルな式はこれ：
👉 （現在の金利 − 借り換え後の金利）× 残債 × 残年数 ＞ 借り換え諸費用

諸費用には事務手数料・保証料・登記費用などが含まれ、数十万〜百万円超になるケースもある。
この式がプラスになれば、借り換えは経済的に合理的だ。
金融機関や独立系のFP（ファイナンシャルプランナー）に相談すれば、無料で試算してくれることも多い。
まずは「聞くだけ」でもいい。

5️⃣ 今すぐできる3つのアクション

難しく考えなくていい。まずこの3つだけやってみて。

① 全ローンの棚卸し
保有物件すべての「金利・残債・残年数・月返済額」を一枚の紙にまとめる。
これをやっていないオーナーが意外と多い。
実は、資産Naviにローン情報を登録しておくと、残債・返済状況・キャッシュフローがアプリ上で一元管理できる。
「あの物…